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行业分析报告
中国房地产行业研究报告
发布:深圳邦道 日期:2016-02-24 人气:1380

 邦道咨询地产行业分析

 

 

第一章  中国房地产行业发展概况

第一节  我国房地产行业的发展回顾

第二节  我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力

第三节  对于本轮房地产复苏和92-93年的比较

第二章  中国房地产市场发展情况的特征分析

第一节  我国房地产市场供给方面的主要特征

第二节  我国房地产业需求方面的主要特征

第三节  房地产过热现象出现,房地产泡沫应警惕

第三章  我国主要城市房地产市场的分析

第一节  北京房地产业现状

第二节  上海房地产业现状

第三节  广州房地产业现状

第四节  深圳房地产业现状

第四章  当前行业焦点问题及政策热点分析

第一节  行业焦点问题及对策

第二节  行业政策热点

第五章  中国房地产企业的分析

第一节  我国房地产企业的行业特征和经营模式

第二节  我国房地产企业10强的相关特点分析

第三节  我国房地产10强企业2003年的相关发展

第六章  对房地产企业相关信贷政策的建议


内容摘要

 

本研究报告对我国房地产行业的发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究,并在此基础上,对我国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。

首先,报告对我国房地产行业发展概况进行了总结和回顾,对本轮房地产复苏和92-93年进行了对比,并对我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力进行了分析。

其次,报告对我国房地产市场的发展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两方面分析了近年来我国房地产市场的发展特征。分析表明,在供给方面,我国房地产开发总量持续增加,开发结构明显改善,房地产建设规模不断扩大,在建施工面积逐年增加,房地产企业数量增长较快,呈现两极分化迹象。而在需求方面,我国商品房持续热销,平均价格稳步上升,个人购房比重急剧增加,人均住房面积逐步增加,住宅需求占比较大,而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时,我国部分地区出现房地产过热现象:房地产市场的投入过快,空置面积上升较快;投资比例增大,投机现象显现;房地产企业负债高,银行贷款投入较大;房价收入比例较高,有效需求增长有限;房地产投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。

报告还对我国北京、上海、广州和深圳等四个主要城市的房地产市场发展的现状进行了分析,并做出了相关预测。由于发展路径不同,各地的房地产市场表现出不同的特点:北京市场目前二手房交易持续低迷,写字楼市场需求乏力,公寓市场竞争加剧和别墅市场空置率上升,与此同时郊区住宅得到快速发展;而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺,个人住房商业贷款增势温和回落,低价房趋于火爆,而高档二手房遭冷遇,办公楼市场步入上升通道,上海楼市步入大盘时代。而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好,但“空置房”压力渐显露。深圳房地产市场当前的发展态势良好,但也存在潜在的泡沫隐患。

报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析,尤其对2002年以来的主要房地产政策进行了深入分析。

报告对我国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析,并以我国房地产上市企业10强为重点,对我国房地产企业的相关特点进行了分析。

报告最后提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。


 

 

2001年我国正式加入世贸组织后,我国经济发展进入新一轮战略机遇期,许多行业都焕发出勃勃生机,呈现出良好的运行态势。为了进一步把握我国行业发展脉络,挖掘银行信贷商机,在2002年全国十家股份制商业银行年会上,十家行一直同意将行业专题研究确定为2003年股份制银行行长年会交流材料,以共同促进股份制商业银行行业信贷政策的改进与完善。为此,我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象,本篇是关于我国地产行业的研究报告,力图对该行业的发展状况和相关企业进行系统分析,从而总结提出相应的银行信贷建议。

第一章中国房地产行业发展概况

第一节、我国房地产行业的发展回顾

国际和国内的实践经验表明,房地产行业是一个与经济周期同步发展的行业,其投资周期与经济增长周期同步伴生性的特征非常明显,对于中国而言,改革开放20多年来,由于存在计划经济向市场经济转轨,体制改革不断深入、对外开放不断扩大的背景,房地产业的发展与宏观经济改革(尤其是我国住房制度改革,具体进程见表1-1)的推进也存在必然的紧密联系。

1-1、我国住房制度改革的进程

时间

住房制度改革的推进

19806

提出实行住房商品化政策,城镇住房改革改革来开序幕

1980 -1985

优惠出售住房的试点期

1986-1990

深化改革的试点期,试点城市:烟台、唐山

改革低租金入手,提高房租、增加工资、变暗贴为明补,

1991-1995

推进租金改革,目标是2000年租金原则上达到双职工平均工资的15%

全面推行公积金制度,加快出售公有房

1998下半年

取消住房实物分配,全面推行住房分配货币化

 

总体上,随着我国宏观经济改革的推进,我国房地产市场的发展大体经历了四个阶段:

一、起步阶段。这个阶段经历的时间是1978年至1991年。相应的改革举措基本是试点性质,从行业发展角度来说,可以被看作是一个在中国新兴行业的导入期、启蒙期,比较明显的数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿,全国房地产企业个数仅为4400家,从业人数14万人。

二、过热阶段。这个阶段经历的时间是1992年至1993年,这轮房地产投资热是在中国经济高增长率、高通货膨胀、利率高企的完全计划经济背景下产生的。在这一阶段,以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源,大批房地产项目争相上马,房地产价格飞速上涨。其所出现的投资过热、土地恶炒,以至烂尾楼的大量出现、银行房地产贷款坏账浮现,充分说明在一个高速发展行业刚刚诞生的时候,其潜在风险是多么触目惊心。由于第一轮所谓房地产泡沫是在完全计划经济体制下产生的,房地产行业市场机制没有建立起来,无论土地出让,房地产投资,还是房地产消费方式,用今天我们对房地产行业和市场经济的认识来看,都呈现出明显的计划经济的烙印。

三、调整阶段。这个阶段经历的时间是19941999年。1993年下半年,经济过热导致了很高的通货膨胀,国家开始进行适度从紧的宏观调控,房地产业自然成为本次调控的重点。在完全计划经济条件下产生的1992年房地产泡沫,由于之后采取行政命令方式的宏观调控和整顿而结束显然具有合理性。本轮房地产行业的调整是伴随整个中国宏观经济调控而产生的,少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来的房地产企业和房地产企业家,面对房地产投资和信贷环境发生深刻变化后,开始积极引进海外的房地产营销理念和房地产设计思想,中国第一批房地产业的职业经理人开始涌现,比较有名的包括深圳万科的王石、北京华远的任志强等。

四、成长阶段。从1998年开始,国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展,例如1998年年底放宽住房信贷政策,由此房地产业开始进入成长和发展时期。

第二节、我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力

总体而言,房地产业已经成为我国经济增长的重要推动力量,2001年大约占GDP4.5%,并正在成为各地地方经济的支柱产业。以上海为例,目前住宅产业已经占全市GDP10%,仅次于金融业和商业。

房地产业对于经济增长的作用,不仅在于其直接贡献,由于其可以带动建材、冶金、化工等多个行业的发展,从而对我国经济增长有着巨大的间接贡献,统计表明,我国每年钢材产量的25%,水泥和玻璃产量的60%均用于房地产建设。

依据1990年以来的我国房地产市场整体发展情况、近年我国房地产产业政策的相关变化,可以基本把握我国目前房地产行业的发展状况,从而可以判断我国房地产市场未来发展的潜力仍然巨大。具体分析如下:

一、经济发展趋势良好,市场需求旺盛

近些年,我国经济持续发展、城市化进程加快、居民收入水平提高(今年上半年城乡居民的收入分别增长了17.5%5.5%),给房地产业的发展奠定了良好的经济基础。从宏观面上看,我国房地产业经过这十几年的发展,已经基本步入一个相对稳定的发展时期。房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替;商品房供求基本平衡。98年以来的开发投资持续增长主要源于住宅需求的增长和销售的扩大,且个人已成为住房消费的主体(占93%)。房地产市场的波动主要受市场因素的作用,按照市场规律运作和发展。

2002年前八个月房地产开发投资额的增幅(30%)比2002年同期回落2.1个百分点,新开工面积增幅也开始回落,说明房地产市场有一定程度的自我调节作用。

二、国家有关经济政策的扶持

近几年,国家扩大内需的政策,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策有效地刺激了居民的购房热情。具体政策变化的概括如下:

1-2我国住房产业政策概括

措施

目的

影响

住房分配货币化

消除实物分房的各种弊端,

提高个人购房能力

提高有效需求,带动个人存款和银行贷款进入房市,

减少取消开发税费

抑制房价过快上涨,提高购买力,减少监管环节

税费涉及多个部门,虽然减免的项目多,但对成本影响很小,

提高住房预售标准

保护消费者权益,加强对房产商的监控,提高市场壁垒

优胜劣汰,维护市场稳定,非常有效

发展二三级市场

形成梯度消费,

对促进新房市场长期稳定健康发展有积极意义

土地市场化

强化土地资源管理和宏观调控,保证公平交易

`有益于市场次序和市场长期健康发展,提高发展商总体素质

 

房地产业的发展在国民经济中占有很重要的地位。房地产业的快速发展,对于改善居民的居住条件、提升城市功能、改善城市环境、带动相关产业发展、增加财政收入、解决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要,国家已连续4年把启动个人住房消费作为扩大内需的重要内容,扩大内需仍将是我国经济今后几年增长的主要推动力量,预计未来几年房地产业仍是扩大内需的重要组成部分。

三、市场发展潜力巨大

我国居民对住房的潜在需求巨大,2000年底,我国人均住房使用面积为14.7平方米,比改革之初提高了约2倍,但这与美国的60平方米,欧洲的45平方米,新加坡的26平方米等许多国家相比还有不小的差距。

从广义上来讲,中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史,在人均GDP3001000美元的阶段,住宅对经济增长的带动作用十分明显。住房投资占总投资的比重均高达40%以上。而且,随着人均收入提高,恩格尔系数下降时,居民住房消费占总消费的比重呈现明显上升趋势。人均1000美元时,各国居民住房消费的比重,大致应在10%左右。

我国现阶段的恩格尔系数,大约也是在0.45-0.55之间,我国目前为人均不足1000美元,表明我们还处在初步阶段,而且城镇居民的住房租金支出占总支出的比重不足5%,这显然是大大低于国际平均水平。随着住房体制改革的深化,居民住房消费比重增加到10%-15%左右是大势所趋。房租价格的提高必然会促使更多的居民购买住房,由此引起的购房增加量也是一个不小的数字。

另外,为实现到2020年全面建设小康社会的目标,20年之内将会有50%以上的人口进入城市。根据发展规律,当城市化达到30%时,房地产将进入高速发展期,而中国目前只有36%,所以发展潜力是很大的。2020年前,我国的房地产业仍处于上升期,还属于朝阳产业。

1-3 人均1000美元时住房消费支出占总消费支出的比重(%)

国家

年份

人均GDP(美元)

住房消费支出(%)

美国

1942

1017

12.4

法国

1958

969

8.3

英国

1958

995

13.8

西德

1959

834

10.8

日本

1967

1041

13.5

第三节、对于本轮房地产复苏和1992-1993年的比较

1999年以后,我国房地产业出现复苏,下面对其进行简要的对比,可以深刻的理解当前市场特征。可以认为,当前一轮的房地产复兴具有深刻、广泛和持久的社会经济基础。房地产业作为银行业的重点投向行业之一,将越来越具有更重要的地位和作用。

1-4 两次房地产高峰的比较

 

1992-1993年高峰

目前的市场高峰

人均GDP

300美元,温饱

900美元,小康

主体购买力

以国外投资者,国内集团和最富裕阶层为主

以中搞收入的国内普通居民和换房人士为主,逐渐转向更为广大的群体,私人购房占90%以上,

市场动力

投资推动

需求推动

市场供应

以高档公寓和别墅为主

90%为普通住宅

产业政策

几乎没有

国家确定房地产业为国民经济支柱产业,房改在98年取得突破,住房补贴和发放货币化全面启动,实物分房全面停止,

住房金融

几乎没有

全面启动

二级市场

几乎没有

在部分城市(如上海)已经很发达,在其他城市也已经启动

需求持久性

几乎没有

换房需求和持续性的新需求增长

城市化

 

城市化进程加速

 

第二章中国房地产市场发展情况的特征分析

第一节、我国房地产市场供给方面的主要特征

一、       房地产开发总量持续增加,开发结构明显改善

10年来我国房地产开发投资以年均34.5%的速度增长(见图2-1、表2-1),远高于同期GDP的增长速度。19992000年开发投资的增长速度分别为12.0%22.2%2001年增长速度已达27.4%。

 

 
 

 


2-1:房地产开发投资状况

年份

1990

1991

1992

1993

1994

1995

房地产开发投资(亿元)

253

336

731

1937

2553

3151

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

房地产开发投资(亿元)

3247

3178

3614

4103

4984

6344

资料来源:2002年《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》

1994年以后,房地产开发的投资结构得以优化和调整,住宅投资比重增加,商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降(见图2-2)。在商品住宅中,高档别墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降;地区结构也在变化,近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区,这与中西部地区住房制度改革和房地产业发展滞后有关。


二、房地产建设规模不断扩大,在建施工面积逐年增加

经过对房地产业整顿后,1994-1997年房地产投资有所回落,但19982000年间,各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。(见图3、表3)。近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势基本保持同步,说明近几年房地产项目完工率较高。

 
 

文本框: 图2-3:1994-2001年房地产建设情况


2-2:全国当年施工面积、新开工面积与竣工面积 单位:万平方米

 

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

施工面积

37499

48543

46537

45255

48473

55105

63529

77213

新开工面积

15232

17061

13188

13915

18751

21633

28259

35946

竣工面积

13948

15110

15208

15965

15393

19784

23027

27303

 

三、房地产企业数量增长较快,呈现两极分化迹象

从数量上看,房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到2001年的29552家,从业人数由14万人增加到近106万人。从发展质量上看,目前已明显分化,既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业,也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。总体上,我国房地产企业规模偏小,2001年商品房销售量最大的万科在全国市场的占有率也不到1%,其净资产30亿元左右,与国外几十亿、上百亿美元的房地产开发商实力相去甚远。

从房地产开发企业结构上看,由于我国房地产行业的准入壁垒较低,造成房地产企业规模小数量多,1998年以后的特征之一是随着企业总数的上升,国有、集体、港澳台和外商投资企业的个数军有所下降,但私营企业的数量却大幅上扬。

2-3 全国房地产开发企业数量和性质 (单位:家)

年度

企业个数

国有

集体

私营

港澳台

外商投资

1998

24378

7958

4538

7464

3214

1204

1999

25762

7370

4127

9925

3167

1173

2000

27303

6641

3492

13144

2899

1127

2001

29552

5862

2991

16656

2959

1084

近几年房地产全行业营业收入大幅提高,行业利润在1994年随着经济调控的进行有所下滑,到1999年达到谷底。近两年随着房地产业的复苏行业利润重新大幅上扬,平均利润率也呈同期先行下降,其后上扬的趋势。(见表2-4

2-4:房地产开发企业总体情况

 

1990

1991

1992

1993

1994

1995

房地产开发企业数量(家)

4400

5128

12000

*

24369

23190

总收入(亿元)

202

284

528

1135

1288

1731

经营利润(亿元)

18

27

64

155

167

143

利税率(%)

 

16.93

19.86

22.23

20.38

13.5

 

1996

1997

1998

1999

2000

2001

房地产开发企业数量(家)

21526

23108

24378

25762

27303

29552

总收入(亿元)

1947

2235

2951

3026

4516

5471

经营利润(亿元)

64

32

-11

-35

73

125

利税率(%)

5.63

4.23

4.34

3.64

6.37

7.29

资料来源:2002年《中国统计年鉴》《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》

 

四、房地产开发资金来源相对集中,定金及预售款占资金来源的比重最大

房地产开发企业进行房地产开发的资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面,2001年这三方面资金占当年房地产开发资金的89.28%。其中,银行开发贷款呈现小幅下降趋势(占全部开发资金的22.21%),自筹资金比例变化不大(28.46%),但自筹资金绝对规模增长迅速,说明开发企业自身实力有一定增强。同时,房地产销售定金及预售款占开发资金来源的38.60%,对市场和销售的依存度增大,其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。(见图2-4、表2-5

 
 

 


 

2-5:房地产开发资金来源 (单位:亿元)

 

1996

1997

1998

1999

2000

2001

 

资金来源合计

3914

4166

4144

4509

5686

7378

 

1、自筹资金

1035

1022

1156

1323

1599

2001

 

2、国内贷款

936

1088

953

1032

1289

1640

 

3、定金及预售款

1016

1194

1298

1488

2154

2848

 

4、利用外资

516

472

363

241

165

130

 

                 

 

第二节、我国房地产业需求方面的主要特征

一、商品房持续热销,平均价格稳步上升

2001年全国商品房销售面积20779万平方米,是19902871万平方米的7.24倍,10年来平均增幅19.71%;商品房销售额由1990年的202亿元增长到2001年的4626亿元,年均增幅32.93%。(见表2-6

 

2-61990-2001年全国商品房销售情况

年 份

1990

1991

1992

1993

1994

1995

销售建筑面积(万平方米)

2871

3025

4288

6687

7299

7613

其中:商品住宅面积

2544

2745

3812

6035

6117

6615

商品房销售额(亿元)

202

237

450

863

1018

1257

其中:商品住宅

*

208

379

729

731

1024

年 份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

销售建筑面积(万平方米)

7768

9171

10662

13381

16984

20779

其中:商品住宅面积

6716

7779

9511

11879

15137

18499

商品房销售额(亿元)

1451

1850

2135

2655

3572

4626

其中:商品住宅

1119

1417

1718

2144

2954

3825

资料来源:2002年《中国统计年鉴》,《中国经济年鉴》

随着商品房销售的持续升温,商品房价格也不断上升,全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到2001年的2226元,增长2.16倍(见图2-5、表2-7),但全国各地区商品房价格存在较大的差异,大城市和经济发达地区商品房价格居高不下,如2000年北京商品房平均销售价格4919/平方米,排名第一,上海3321/平方米,广东3053/平方米,远高于全国平均水平;平均售价最低的地区为:江西(1032/平方米),新疆(1103/平方米)。

2002年中,全国主要城市房地产价格出现新的特点,传统的高房价地区出现了低于全国的增长水平的情况,甚至像北京还出现了负增长的局面。而宁波、上海等地出现了超过全国平均水平的情况。但是这正反映了此轮经济周期中,长江三角洲地区是中国经济最活跃、城市化发展最快、经济移民最多、跨国公司投资、海外企业生产迁移的重点地区。在一个资金充分汇集、集中的长江三角洲重要城市出现商品房价格大幅上涨是可以理解的。

 

 
 

 


2-7:商品房销售价格(单位:元/平方米)

年份

1990

1991

1992

1993

1994

1995

商品房销售价格

703

 

1034

1209

1409

1710

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

商品房销售价格

1868

2017

2063

2053

2103

2226

 

2-6 2002年中国部分城市商品房价格增长速度比较


 

二、个人购房比重急剧增加

在原有计划经济体制下,住房是社会福利化的一部分。1990年个人购买商品住宅731万平方米,占商品住宅销售面积的28%;到1998年,个人购买住宅7013万平方米,占74%;到200110月,个人购买住宅8609万平方米,占93%。这说明个人已成为商品住宅的消费主体,消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。

三、住宅需求占比较大,办公楼、商业用房需求增速趋缓

按商品房销售类别分析,商品房销售面积和销售额中,占比最大的是商品住宅,以2000年数据来看,分别占当年销售面积和销售额的89.13%82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加,但增势明显趋缓。(见图2-7)这也反映房地产业结构已基本趋向合理,近年房地产业的增长主要是住宅需求推动。

 
 

 


四、人均住房面积逐步增加

随着近几年住房制度的改革和我国房地产业的发展,我国城市人均住房条件得到了改善。1990年,我国城镇人均居住面积6.7平方米,到2000年刚好超过10平方米(建筑面积约20平方米),已达到“九五”计划9平方米的目标。2001年人均建筑面积约21平方米。

第三节、房地产过热现象出现,房地产泡沫应警惕

在房地产市场总体良性发展的情况下,有些地区也确实出现了过热的趋势和泡沫的苗头,必须在充分分析的前提下,谨慎判断。

一、房地产市场的投入过快

从近几年统计数据比较来看,当年新开工面积增速明显加快(如图2-7),高于同期竣工面积和销售面积增加速度,图中显示开口放大,表明供给过大,如延续这种趋势,空置房可能将大量增加。(参见图2-8、表2-8



 

2-8:商品房销售面积和销售额的增长情况

 

1990

1991

1992

1993

1994

1995

销售面积增长率(%)

 

5.36

41.75

55.95

8.11

5.31

销售额增长率(%)

 

17.33

89.87

91.78

17.96

23.48

 

1996

1997

1998

1999

2000

2001

销售面积增长率(%)

2.04

18.06

16.26

25.50

26.93

22.34

销售额增长率(%)

15.43

27.50

15.41

24.36

34.54

29.51

 

2001年商品房销售面积增长率为22.34%,销售额增长率为29.51%,均较上年有所下降。

从以上指标分析,如果近两年的投入增长速度如果保持下去(2001年开发投资增长27.4%,20021-8月开发投资增长了30%),许多地区将供过于求。这种供过于求对于开发企业的销售和利润将产生直接影响。

另外一个现象是,在房地产投资速度不减的情况下,一些运输、家电、电信、IT等行业的大量业外投资者纷纷介入,典型的如红塔集团等。

总体上看,近两年供给持续扩大,而需求则有所放缓。要在20022005年的时期内消化目前的市场存量,压力较大。特别是一些投资开发过热的城市,已存在一定的市场风险。

二、空置面积上升较快

目前全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率为19%,空置期一年以上的为4000万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,远远高于10%的国际空置率“警戒线”标准。而美国的这一指标约为7%,香港约为3%4%

2001年全国空置面积增加8.9%2000年增加5%,1999年增加4%,空置面积呈逐步放大趋势。有些城市或地区连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积仍然较大。例如,19982001年,广东的商品房屋销售率为66%69%71%68%,低于全国的平均水平;同期,北京的销售率为49%45%70%71%,也低于全国的平均水平。在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下。

但在使用空置率时,存在一个基本事实是,我国的统计方法与国际上完全不接轨,造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异,具体原因如下:

1.我国的统计方法与国际上完全不接轨,造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异。国际上的统计一般均为当年空置率和含存量的空置率两个统计,在对比空置警戒时均用非当年空置率(用建成一年以上的空置房和所有供应存量比)为指标,而不用按当年空置率计算。

而我国的统计则按当年竣工面积减去当年销售面积计算为当年的空置量,将3年以内的所有当年余额相加计算为总的空置量,并以相同年份的总供给为基数计算空置率。这样就有可能计算出空置大于100%的理论数据,直接与国外数据进行对比产生相关结论明显是不对的。

2. 用当年竣工面积减去当年销售面积而得出空置量的统计方法是错误的。因为所有的竣工面积并非全部可销售面积,竣工面积中包括不可销售的面积,如人防、车库、变电室、锅炉房、会所、商业、教育配套等均为不可分摊和不能销售的面积,国际上大多都是现房销楼,只有东南亚地区供不应求和金融支持相对较差的国家是期房预售。正是这种供不应求向供求平衡的过渡与市场中的竞争才出现了少量的空置,这些空置中有质次价高的空置、有产品不对路的空置、有市政条件配套不完全的空置、有开发商资金不到位的空置。

因此,应该认为当前的空置率水平是合理的。

三、投资比例增大,投机现象显现

据统计,目前我国有6.6%的人拥有第二套住房,但实际可能要达到15%,其中很多都是为了出租投资或待价转手。20025月份杭州房交会调查显示,当地购房投资(出租或转手)比例至少已达到30%,新房入住率只有50%

另一个不正常现象是,经过几年来的快速增长,“圈地泡沫”已经出现,其特征是圈地面积过大,并不以直接开发为目。如在2002年的“圈地运动”中,一家开发商竟圈下了1.8万亩土地,这已经远远不是小区建设的概念,而更像是城镇建设。

在银行按揭贷款不断增加的同时,假按揭现象日益增多。如郑州市房管局抵押办负责人指出:在今年上半年郑州办理抵押备案的房产中,约有三分之一办理的是假按揭。不光郑州,在国内其他地方,都不同程度地存在着假按揭现象。这对银行的信贷资金,特别是商业银行今后长期健康稳定的发展会产生不良的影响。

房地产贷款业务中存在不规范的行为。目前,住房按揭贷款是各家商业银行争夺的一个业务重点,有的银行为了扩大按揭贷款的市场份额,在办理按揭贷款的过程中存在一些违规现象,如提降低首付款标准和擅自降低贷款利率、授信审核不严格等。这些也在一定程度上助长了投机行为,为房地产市场今后的健康发展和信贷资金的安全造成了隐患。

四、房地产企业负债高,银行贷款投入较大

2001年房地产资金来源中,开发贷款的比重约为22.23%,为1640亿元,增长27.2%2002年前八月,开发贷款的比重约为23.17%,为1255亿元,同比增长34.8%,增幅比2002年同期增加3.5个百分点,说明贷款额同比增速在加快。如果加上个人住房按揭贷款,银行对房地产行业贷款的数字则要接近60%,房地产业对银行资金的依赖是很大的。2001年,全国房地产公司中,上市公司的负债率平均高达85%,这一比例在行业中比较也是较高的。

随着商业银行业务格局的调整和降低不良贷款比率的需要,按揭贷款在购房款中的比例逐步增大。到20029月,个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7423亿元、4974亿元,即按揭贷款远大于开发贷款。今年上半年,上海商品房销售额为246.29亿元,而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元,即88%的购房资金是来源于银行的按揭贷款。又如在郑州,今年上半年,郑州共销售各类商品房10438套、面积138.09万平方米,其中按揭购房面积为118万平方米,约占87%

从长期来看,银行的房地产贷款(包括按揭贷款)所面临的风险是不应忽视的。如北京朝阳区法院,从20021月到10月,已受理涉及房屋贷款纠纷的案件将近400件,数量与往年相比有了较大幅度的提高

五、房价收入比例较高,有效需求增长有限

国际上的房价与户均年可支配收入合理比率为6-10倍。2001年全国35个大中城市大部分房价(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10,沈阳以13.7居全国最高。2001年全国平均为7.8。目前,普通消费者的现实购买力仍然不足。

有效需求不足的原因:

第一、房改政策不能完全到位。一些地区推进房分配货币化工作的力度不够,住房补贴资金迟迟不能到位,使中低收家庭买房的能力受到影响。

第二、商品房售后服务问题不少,影响购房者的消费信心。商品房售后服务的质量问题已成为每年消费者投诉的热点之一,诸如房屋面积缩水、建设质量问题、销售承诺不兑现等问题使购房者花钱买烦恼,影响到潜在购房者的消费意向。建设主管部门已经认识到问题的严重性,正联合有关部委对房地产市场进行清理整顿。

第三、居民整体收入增长势头不容乐观,两极分化严重,富裕阶层边际消费下降。

六、房地产投资速度明显高于GDP增长速度

我国房地产投资速度远远高于GDP增长水平,近几年的的对比发展趋势更趋明显。今年16月,全国房地产投资的增长速度超过了GDP增长速度的4倍,为32.9%,说明整体上存在一定的开发过热迹象。

2-9中国房地产投资与国内生产总值增长比较

年份

国内生产总值

(亿元)

GDP增长速度(%

房地产投资额

(亿元)

房地产投资增长速度(%

1994

46759.4

12.6

1630

16.68

1995

58478.1

10.5

2144

31.53

1996

67884.6

9.6

3825

78.42

1997

74462.6

8.8

3106

-18.80

1998

78345.2

7.8

3580

15.26

1999

82067.4

7.1

4010

12.01

2000

89403.5

8.0

4901

22.22

2001

95933

7.3

6245

27.42

资料来源:2001年《中国统计年鉴》

总体上判断:我国商品房市场供销两旺,但空置面积增大以及市场中隐含的投机性成分应引起足够重视。目前我国房地产市场并未出现明显泡沫,但一些城市或地区房地产市场过热和结构失衡的问题是存在的,中短期内存在一定的市场风险。

第三章我国主要城市房地产市场的分析

由于中国房地产行业和房地产企业的发展历史均比较短,因此房地产业是一个地域特征很强的行业。目前国内房地产业市场发展较快的基本都是东部城市,特别是北京、上海、广州、深圳、杭州等发达地区的城市,下面分别对几个重点城市今年房地产市场的相关特征进行分析。

第一节、北京房地产业现状

一、二手房交易持续低迷

2003 年第一季度二手房买卖的供求矛盾仍没有缓和,市场行情属于淡季,无论客户的购房需求量还是房主卖房的意向都大为减少,成交量也很低迷。

市场持续低迷的原因是2003 年春节是21日,有些消费者因忙于过节而将买卖房屋的时间推后,使得客源、房源都有所减少。但由于原有的一些客户房源的积累,使得业务不至于过于萎缩。另外,第一季度虽然有两个利好政策出台,但新的政策在刚实施的过程中对人们的影响不是很大,只能慢慢地为人所接受,这也就是人们常说的政策效力的滞后性。

正是由于二手房的供求矛盾仍未获得缓解,致使出售者盲目要价,挂牌价远远高于购房者的心理价位,从而使购房者难以找到在房型和价位上符合其实际需求的房源,从而影响二手房的成交量。

二、写字楼市场需求乏力

2003 年第一季度北京甲级写字楼没有新增供应量。在市场表现上,我国加入世贸组织及北京成功申办奥运的效应尚未完全显现,同时受世界经济疲软及国际形势的影响,跨国公司对写字楼的需求表现乏力。据统计,2003年第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为76.03,比2002年第四季度下降了3.6%。销售方面,售价指数为123.56,比2002年第四季度下降了1.2%。与此同时,今年第一季度京城甲级写字楼市场平均空置率为15.7%,比2002年第四季度上升了0.4 个百分点。

三、公寓市场竞争加剧

2002 9 月份实施内、外销并轨以来,原内销房以其低廉的租金抢占了部分公寓市场份额。另外,随着越来越多的外资企业加速本地化进程及一些外资企业由于受其本国经济形势的影响而降低员工住房津贴,致使公寓租赁市场竞争日趋激烈。

据统计,2003 年第一季度,北京公寓租赁市场总体租金水平与上季度相比下降了3.26%。其中,高档公寓的平均租金为27.5 美元//平方米,比上季度下降了3.8%;中档公寓的平均租金为17.24 美元//平方米,比一季度下降了2.7%;低档公寓的平均租金为13 美元//平方米,比一季度下降2.7%。此外,今年第一季度北京公寓租赁市场总体空置率与一季度相比,增加了0.11 个百分点。

四、别墅市场空置率上升

2003 年第一季度别墅租赁市场平均租金为20.33 美元//平方米,比上季度下降2.11%。其中,高档别墅平均租金为23.5 美元//平方米,比上季度下降1.32%;中档别墅平均租金为17.15 美元//平方米,比上季度下降3.18%。而在空置率方面,别墅租赁市场的总体空置率由上季度的15.15%上升至16.47%,增加了1.32 个百分点。其中,高档别墅平均空置率增加了0.95 个百分点;中档别墅空置率增加了1.69 个百分点。

五、郊区住宅快速发展

轻轨13 号线、八通线、五环路等轨道交通的兴建使得更多的人选择在郊区购房,郊区的中低价住宅需求量大量上升,形成住宅需求的热点区域。

从近几年推出的郊区住宅来看,主要是由两大类项目同时并存。一类是高价位、高品质的别墅类项目,这类项目多数位于传统的别墅聚集区,具有较高的均价和总价以及较多的外籍人士客源。另一类是低价位的普通住宅项目,这些项目由于地处城市边缘地带,具有较低的均价和总价,同时也拥有着北京最广泛的客户群体—中低收入家庭。目前北京郊区在售项目共有300 余个,这些郊区项目主要集中在通州、大兴、昌平等区,尤其是通州区由于更接近CBD,成为郊区商品房销售的主要区域之一。

在价格上,郊区项目要比相同品质的城区项目低很多,几个主要郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势,说明郊区住宅正处于一个上扬的发展阶段,伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。从新盘推出情况来看,2002 年全年新推出的郊区住宅项目近60 余个,多数为单价2500-4000 /平方米,不带装修的多层板楼;而新推出的郊区别墅类项目档次较高,以独栋为主,但也出现了一些创新产品,例如宽HOUSE2003 年前两月已有6 个郊区新项目正式推出,占年初新项目总数的近20%2003 年将是郊区住宅大发展的一年,预计郊区项目的供应量还将持续加大。

六、市场展望

2003 年北京将继续加强经济适用房的建设,计划每年新建经济适用房面积达300 万平方米。在未来连续的四年中,将完成1200 万平方米的建设。目前,已经确定的2003年经济适用房项目主要有:长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用房项目、乐城(西南二环附近)等等。随着北京市公房的产权化进程的加快,预计2003 年北京市二手房交易量有大幅度增长,有望突破20000 套。

2002 年年底,一些媒体曝出“北京商品房年末大幅降价”的消息,引用的是北京市统计局新发布的数据:2002年前11 个月,全市商品住宅平均价格为每平方米4084 元,与前10 个月的每平方米4469 元下降了385 元,降幅将近10%2003 年年初,更全面的统计数据来了:2002 年北京市商品住宅价格出现稳中有降的趋势,全年每平方米平均售价为4467 元,比2001 年下降249 元,降至1997 年以来的最低点。

统计数字表明,去年北京房价下降的一大原因是中低价位商品住宅销售比重上升,在商品住宅销售的全部中,售价在每平方米5000 元以下的已占66.1%,比上年上升3.7%。销售价格相对偏低的四环路以外商品住宅销售增加较快,经济适用住房销售面积,都有力地推动了房价下调。与此相适应的是,公寓别墅销售比重及价格同时下降,销售比重下降了1.1%,售价下降了9.8%。市场选择的结果,必然是中低价位的商品住宅要成为投资的热点。而眼下这已成为了现实。由此,北京房价的走势稳中有降,截至第二季度结束,北京市房价上半年平均下降9.9%

第二节、上海房地产业现状

一、第一季度房产市场供需两旺

上海市一季度住宅建设开局良好,全市完成住宅投资109.2 亿元,同比增长25.8%;住宅新开工513.7 万平方米,同比增长25.3%;住宅施工4531.9 万平方米,同比增长25.2%;竣工496.8 万平方米,同比增长105.9%,各项指标均创历史同期最好水平。

各区域中,这几年始终居于“老大”地位的浦东新区依然表现出众。一季度浦东新区住宅施工面积为909.4 万平方米,同比增31.1%,其中多层住宅294.29 万平方米,高层住宅579.73 万平方米。住宅竣工面积为107.49 万平方米,同比增长47.7%。沿世纪公园周边的华丽家族、浦东世纪花园、联洋花园,以及仁恒滨江园、菊园等沿江地区的住宅小区竣工面积占总量的二分之一。

当前住宅的投资和消费是双向互动,市场供需两旺;增量房和存量房交易比例日趋合理,上海的住宅与房地产仍处于持续、健康的发展态势。

二、个人住房商业贷款增势温和回落

2003 1至3月,上海各商业银行个人住房商业性贷款的增长走势呈阶段性温和回落。除2月份因春节因素贷款增长正常走低外,3月份贷款同比增加44 亿元,与1 月份同比增额58.7 亿元相比也明显降低。这是2002年以来上海个人住房贷款增幅出现不断陡升之后的首次回落,显示上海商品房销售市场的某种理性意识,但这并不表明上海个人房贷增长态势会就此转折,因为目前上海购房贷款总体走势仍然向上。

据统计,至3月末,上海各商业银行的个人住房商业性按揭贷款余额已达1216亿元,比2002年同期增长69%,其中当季新增按揭贷款125 亿元,同比多增44.57 亿元。

当前上海个人商品房消费信贷市场有两个问题需要投资者和贷款银行关注。一是尽管地税部门加强了非居住用房的税收征管,提高了个人投资出租商用房置业的成本预期,但个人商业用房贷款增长仍十分迅猛,其首季新增额同比增幅达287.%。二是房屋市场的供求结构矛盾,影响贷款资金的流向。据市统计局公布的数据,一季度上海个人购买新商品房总面积同比仅增长6.1%,远低于个人住房按揭贷款的增幅;中低价房尤其是低价房难求,使存量房销售和二手房交易异常活跃。上述现象并存,说明上海个人住房按揭贷款中的相当部分流向了二手房和存量房买卖,加之当前持续上升的房价也对贷款增长产生明显助推作用,从而使相等数量的贷款支持的购房面积下降。

三、低价房趋于火爆,高档二手房遭冷遇

上海二手房市场是国内最为成熟的市场,而且其交易量始终呈增长趋势。上海房地部门的资料显示,2002 年上海二手房的交易量近1800 万平方米,接近增量房的销售量,而且还有进一步增长的趋势。在市中心区的土地越来越稀缺,没有地块能够建新房,而对市中心区的房屋需求却在增加,因此二手房的交易量肯定会继续增加,这是上海二手房持续增长的主要因素。

但是从在2003 4 18 日开幕的第二届上海二手房房展会上的情况来看,二手房市场上的中高档二手房的需求有明显的回落。总价在60 万元以上的二手房交易量正在减缓。交易量下降的主要原因是卖房者受到成功申博的影响,普遍调高了心理预期,不少房主提高了房价,影响了购房者的购房欲望。由于31日的内外销商用房的并轨,投资者面对更多的投资选择,二手商铺和写字楼的交易分流了部分高档二手房的投资者。

与高档二手住宅交易相对较冷相比,总价30 万元左右的低档二手房需求更趋火热。

四、办公楼市场步入上升通道

2003 3月份中房上海综合指数为945 点,较上月上升20 点,升幅为2.2%,较2002年同期上升19.3%。其中,上海办公楼指数为1049 点,较上月上升33 点,升幅为3.2%,较上年同期上升13.4%

令人关注的是,3月办公楼指数上涨幅度创单月涨幅之最。据中房上海指数办公室提供的数据表明,上海办公楼售价从1995 2 月份指数创始开始一路下跌,至2000 4月达到最低点905 点,历时五年零二个月,共下跌558 点,跌幅达38.14%。自2000 年止跌以来经过一年多的盘整,从2001 年底开始进入上升通道,之前单月上涨最高的月份为2002 8 月,上涨了11 点,3月猛涨33 点,表现出办公楼升势强劲。究其原因,一是不少跌幅甚深的老盘开始恢复性上涨;二是时下流行的低总价高单价的小户型商办楼对投资客具有很强的吸引力。这些表明了上海的办公楼市场步入了上升通道的强势阶段。

五、上海楼市步入大盘时代

上海市房地产交易中心日前公布了2002年上海住宅预售面积50强楼盘名单,排名前三甲的绿地世纪城、中远两湾城、康桥半岛新城,都是上海楼市中的“老面孔”。有关人士介绍说,其中不少楼盘已是连续四年榜上有名。而那些建筑面积在10万平方米以下的楼盘,此番彻底淡出50强之列。小小一份名单透露出这样一个信息:上海楼市步入了大盘时代。

2002年,名列上海楼市销售面积前列的50个楼盘中,有32个建筑面积在1030万平方米之间,10个在50万平方米以上。不管它们以高层为主还是多层为主,以公寓为主还是以别墅为主,有一个特点是共有的,那便是有着较为完整的绿化配置与配套设施。绿地世纪城为小区规划了3000 平方米的菜场,3000 平方米的公共绿地,近6万平方米的商业配套;中远两湾城的九年一贯制学校已正式开学。有关人士认为,过去,上海人买房只求满足居住功能,对相关配套的要求不是很高。因此那些小区建筑面积在5万平方米以下,甚至单幢的商品房,没有配套与绿化也卖得不错。可如今购房者对居住环境与相关出行、商业、教育设施的要求不断提高,小规模楼盘的开发商显然不可能斥巨资为一两幢楼建上宽敞的菜场、网球场甚至学校。今后,不成规模的商品住宅竞争力显然将日趋下降。

大盘热销的第二个原因是因为开发商的实力被看好。大规模楼盘的开发少则一两年,多则五六年,不规范的小企业显然不敢问津。人们不难发现,与知名大盘相伴的,也正是绿地、中远、万科、大华这样知名的品牌企业,有的企业每年都有一个甚至几个大盘。豪都国际花园目前已开发公寓、别墅28万平方米,一个50万平方米的小区又将开工,从而使小区的住宅面积达到近80万平方米。业内人士认为,上海旧区改造日趋注重成片开发,这无疑将推动上海房地产开发企业进一步走向规模化、规范化。

走进大盘,其背后应当有一套完整的开发战略与营销策略。尽管一个大盘通常要分好几期开发,但它的整体定位应当是一致的,是面向工薪阶层还是针对高收入者,在开发之初就应当有整体规划。一般说来,大盘的销售价格通常保持“稳中有升”的态势,以最大限度聚集人气。开发商也会通过不断采用新技术,不断提高景观质量等手段,保证后来者买到质价相符的住宅。

统计结果还显示,2002年上海住宅面积50强的楼盘中,体量超过100 万平方米的楼盘,环内仅中远两湾城一个,而内环以外占4个;体量50 100 万平方米的楼盘,环内环外各占3个;30 50 万平方米的楼盘,环内外拥有个数为3520 30 万平方米的楼盘均坐落在环外区域。可见,随着市中心区域开发空间不断趋于饱和,楼市中心梯度外移也是必然趋势。

六、市场展望

2002 年上海市世博会的申办成功、黄浦江两岸开发的正式启动、中心城区新一轮旧城改造工程的启动等利好信息均将刺激2003 年上海房地产市场的快速发展。2003 年上海市住宅供应继续快速增加,但政府将有意识地在宏观上调整市场地供应结构,扩大中低价位地住宅供应,以平抑短期内高价位楼盘地大量供应所带来地住宅价格大幅上涨的趋势。2003 年,房地产市场的外来需求仍将持续增长,境外人士及省市人士购房的总量将继续增加,购房类型将扩展至不同的价格区间。2003 年二手房市场将进一步活跃,二手房销售价格将继续上升,全年销售量有望超过一手房。

大局涨势难改,局部回调可期,是业界对今年上海楼市比较一致的判断。

上海市统计局对2003年第一季度房地产业的统计显示,上海房地产业继续保持着快速发展的惯性态势。主要表现为三大特征:第一,全市新开工的商品房面积明显加快。一季度为686.31 万平方米,同比增长43.4%;第二,在房价继续推高的情况下,供不应求局面仍在加剧。第三,在前两个因素下,房价自然借着市场运行的惯性被继续推高。

一季度,上海每平方米商品住宅平均售价为4205.22 元,比去年增加197.97 元。连带着二手房价也持续上扬,3月份,上海二手房指数为1102 点,比上月上升12点。旺盛的需求推动着上海楼市以空前的热度向上运行,这就是上海楼市当前的现实。目前在上海广泛存在着投资性购房。大量个人投资者涌入,导致虚拟需求扩大了总需求。

因此,在这种被虚拟需求不断扩大了的总需求保持强劲的增势下,指望2003年的上海楼市改变去年的涨势,无疑是不切实际的。这一购买力来源面十分广大,而在短期内看不到衰减的迹象:其一,中国的宏观经济和上海的地方经济持续向好;其二,上海作为中国最大的经济中心城市,近10 年来大规模的城市建设创造了一个新上海;其三,我国成功申办上海2010 年世界博览会也给投资者投资房地产业以无限的想象空间。

但是,市场有不测风云。何况当前上海楼市表现出来的一些结构性矛盾已经让这个市场面临着风险的聚集。今年的上海楼市在稳中有升的同时,不排除区域性、结构性的调整,足以让投资者引起注意。去年风光占尽的高价楼盘,今年在上海的前途难以预料。

第三节、广州房地产业现状

一、第一季度楼市发展态势良好

在投资方面,2003 年第一季度广州市房地产开发完成投资70.71 亿元,同比增长8.8%。其中住宅完成投资增长最快,高达50.61 亿元,同比增长11%;商业营业用地完成投资8.03 亿元,同比增长6.2%;办公楼完成投资4.18 亿元,同比增长4.4%,速度相对稍慢,以上情况表明,投资者对广州房地产市场预期继续看好,同时也预示商品房市场自我调控已开始发挥作用。

这种投资增长也体现了广州房地产业步入良性发展的轨道。

二、“空置房”压力渐显露

高达500多万平方米的空置房对广州房地产市场的影响开始凸显。1999年底2000年初由于取消了福利购房,商品房销售量大增,致使商品房空置量大幅缩小,到2001年底,广州市10区商品房空置面积减至560 万平方米,2002年广州10 区商品房成交面积大于新增供应量57.86万平方米,这意味着目前广州市10 区商品房空置总量约为500 万平方米。

有关方面统计显示,2002年广州市商品房空置率下降了近10%,而同期全国商品房空置率则提高了109%。目前广东全省商品房空置总量约为2000万平方米,约占全国空置总量的20%;而广州市商品房空置量占广东全省比重为25%,这意味着广州市商品房空置率约占全国总数比重之5%。目前广州市约有349.5万平方米的商品住宅空置;空置比例最低的是办公楼,其空置比重仅为5.1%,即有近25.5万平方米;商业用房及其它房屋所占比例则为25%,约有125万平方米空置。

这说明虽然近年来政府不断提高商品房的销售门槛(高层建筑必须完成主体工程三分之二、低层建筑必须封顶后才能销售),致使预售量大幅减少,但近一二年来广州商品房开发量及上市量均极为巨大,导致新增商品房空置量居高不下,这需要引起业界的警惕。

三、市场展望

2003年广州商品房的成交面积约在860万平方米左右,略高于同期的预售商品房面积,与2002年的成交面积相比增长幅度约在5%左右。商品房的成交金额将突破400 亿元。

天河区将是2003 年写字楼市场的热点区域。2003年第二季度始,天河区预计将有18 万平方米的写字楼新增供应量入市。财富广场(8万平方米)、新创举大厦(4.45万平方米)和华普广场(6.37万平方米)将成为2003 年天河区写字楼新增供应的主力项目。

由于供过于求,今年广州市房价将呈现温和下降态势,这对于想购房的消费者来说无疑是个利好的消息。广东省统计局统计数字显示,房地产投资增速明显回落,从投资看,去年第四季的增速比前三季回落11.5个百分点;从销售看,2002年商品房销售额731.70 亿元,由前三季度增长26.5%回落到全年基本持平;销售面积2226.25 万平方米,由前三季度增长19.4%回落到3.8%

广州市房价稳中有降的趋势是正常的。房子作为一件商品,必然要遵循价值规律,任何一个产品都会从卖方市场转变为买方市场,价格下降是必然的,手机、电脑、汽车这些消费品都是“素质”越来越高,而“身价”却越来越低。房子与其它商品又有不同,它是区域性极强的商品,不可能全国流通,所以它的价格也绝不可能像手机那样,降得那么快,它会找到其合适的位置,然后就基本趋于稳定。房价下降的态势不仅对于消费者利好,同时还能促进优胜劣汰,使房地产从整体上的“粗放型”向“精作型”转变,从原先的拼设计、价格,转为拼服务。

第四节、深圳房地产业现状

一、深圳房地产市场发展态势良好

2003年第一季度,深圳房地产市场仍然保持良好的发展势头,全市共销售房屋面积172.3 万平方米,比2002年同期增长6.2%,其中住宅156.45万平方米,办公4.71万平方米,商业及其它面积11.19万平方米。

从房价及户型结构看,在销售面积中,四房及以上的大户型住宅2347套,占总成交套数的14%,二房及三房住宅共12504套,成交比例为74%。从价格看,全市住宅均价为5462 元每平方米。从分布看,每平方米6000元以下的普通住宅占61.1%(按面积),平均价位为每平方米3972元;每平方米6000元至8000元的中档住宅占23.7%,平均价格为每平方米6787元;每平方米8000元以上的高档住宅占15.2%,平均价格为每平方米9403元。这些数据表明,深圳房地产市场发展态势良好,市场平稳,供需结构基本合理。

二、深圳的地产泡沫分析

从深圳市2002年土地出让情况来看,基本保持在1996-2001年平均出让面积1300 公顷的水平上,但在住宅、商业、办公等房地产用地占总量的百分比方面,却由1996-2001 年平均约31%下降到约27%;从房地产投资及开发规模来看,2002 1-9月份全市完成商品房开发投资246.38 亿元,同比增长26%;商品房施工面积达到2337万平方米,同比增长25%;从房地产市场结构及供求关系来看,各种类型的住宅及写字楼品种齐全,成交活跃,2002年成交面积突破700万平方米;从商品房空置率来看,继续降低,保持在平稳的理性状态。从房地产平均成交价格来看,均价达到5295/平方米,比前年增长了1.7%,基本趋于合理。因此可以说,到目前为止,深圳市的房地产市场是理性的、健康发展的。

大量的数据资料表明,至少目前在深圳房地产市场不存在泡沫现象。相反,2002年深圳均购房与建房支出为2042.76元,比上年上升13%。根据国际上房地产运行规律,深圳住房消费将进入一个快速增长阶段。再者,作为改革开放的前沿城市,中国加入世贸组织,房改及配套措施出台和住房金融体系的确立将加速刺激深圳房地产市场的发展。同时,城市化进程加快,城市流动人口的增长对住宅的巨大需求无疑为深圳房地产市场发展提供了更加广阔的空间。

三、市场展望

2003年一季度,批准预售面积155.6万平方米,销售房屋面积172.3万平方米,其中二房、三房住宅成交面积比例为74%6000 /平方米以下的普通住宅占总成交面积的61.1%,全市住宅均价为5462/平方米。以上数据表明深圳房地产市场2003年一季度表现较为成熟,供需结构趋于合理,中档置业消费仍是市场主流,房价走势平稳。

2003年一季度新批住宅项目中,四房以下(不含四房)的住宅共11009 套,所占比例为83.5%(按套计算);从房价及户型结构来看,二房及三房住宅共销售12504 套,成交面积比例为74%6000 /平方米以下的中档住宅占总成交面积的61.1%。种种迹象表明,中档楼盘已经凭借实用和质朴的特色渐渐为房地产市场挺硬了腰。对于房地产市场而言,两头小中间大(两头分别为豪宅和低档经济适用房,中间为中档住宅)的“纺锤型”结构是最为合理的。

今后深圳房价走势不会有大起大落。主要是因为:随着住宅开复工面积和竣工面积的增加,市场供应量的增加抑制了房价的高涨;销售面积和预售面积在总量上基本持平,使价格曲线保持平稳状态;土地供应量严格控制,新增住宅用地主要位于房价相对较低的宝安、龙岗,在一定程度上抑制房地产价格大幅上扬。

3-1 2003 年一季度35 个大中城市房地产价格指数(以上年同季价格为100)



 

第四章  当前行业焦点问题及政策热点分析

第一节  行业焦点问题及对策

一、当前房地产的焦点问题

(一)投资增长率连续攀高

1998 年房地产业的复苏带来了投资的高速增长,2002年投资增长率高达28.2%,有些城市房地产开发投资占当地固定资产投资的比例已超过50%,从国际经验来看,房地产开发投资增长率与经济增长率之间的合理比例为1.41,而2002年我国的这一比例将达到3.751,大大高于国际水平。房地产投资快速增长带动了固定资产投资的快速增长,从而扩大了投资乘数效应,由此也提高了房地产业对GDP 增长的贡献率。2001年我国房地产业对国民经济增长的直接贡献率与间接贡献率之和达到1.92.5个百分点,超过了国际上不到1个百分点的正常水平,这也反映出我国房地产业投资增长率过高的事实。

(二)银行对房地产业信贷资金增长过多

据中国工商银行公布,截止20021231日,四大国有商业银行包括工行、农业银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款余额达7213亿元,比去年初增加2145亿元,四大商业银行自1997年开立此项业务以来,平均年增长率高达150%。目前,个人住房信贷与房地产开发信贷合计已占金融机构13.3万亿元贷款中的10%,银行信贷在一个行业的贷款比率过高,增大了银行资金的信贷风险,为此,央行于200212月对商业银行的房贷是否违规进行了检查,检查结果显示虽然房贷违规并不像传言中的严重,但却是助长房地产投资增长过速的主要原因之一,因此,2003年银行对房地产信贷将采取更为严格的措施。

(三)房地产业供求失衡现象已初现

据统计,20021-10月,全国商品房竣工面积13464万平方米,全国销售商品房12976 万平方米,虽然从全国来看,2002年房地产市场供给与需求基本平衡,但从区域增长形势来看,预示着住房消费将降温:全国房地产市场的三大龙头只有上海继续保持景气高涨,北京、广东则在明显降温,而河北出现了负增长。预计2003年房地产消费增长总体上将继续呈逐步回落的态势,估计商品房消费的增幅将下降510个百分点,降到16%-18%,而供给增速则受建设周期的影响,将继续保持20%以上的增幅,这样,2003年市场供求失衡的现象将更趋严重,商品房空置面积增速将加快。

(四)圈地运动已掀起新一轮的过度投资

20025月,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,该规定指出,自200271日起,全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标拍卖挂牌方式出让,这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件,导演了一场疯狂的“圈地运动”,其中最引人注目的,当属珠江合生最近在天津签下了一块18000(12 平方公里)的开发用地,另外,上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市公司的圈地规模已超过63平方公里,按照1:2的平均住宅开发容积率计算,这些土地储备会有近1.5亿平方米的住宅产生,其总量相当于全国1 年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。

二、政府采取的相应措施

2002年以来,政府已采取的政策措施包括以下几类:

从投资、房价、土地供应等方面着手,加强宏观调控,将相关行业经济指标控制在合理的范围之内。如20028月,建设部、国家计委等六部委针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,要求各地政府加强对房地产投资和房价的宏观调控,促进房地产业的良性发展。2002 5月,国土地资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定今后土地出让方式主要是拍卖和招标,从而使土地供应行为规范化。

整顿和规范房地产市场秩序。20031月,建设部在全国建设工作会议上提出,今年要加强对房地产市场中的违法违规行为的查处,严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度,实行对房地产开发建设全过程的监控。

整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险。2001年,中国人民银行曾发布《关于规范住房金融业务的通知》,对房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等进行规范;200212月,人民银行又组织人员,对各大商业银行的房地产贷款有无违规问题进行检查。尤其是2003613日,人民银行正式下达《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下文专门分析),进一步进行规范管理。

三、措施带来的影响

(一)行业运行:在调整中前行

短期发展趋势。从短期来看,近年来实施的房地产业宏观调控政策必将对行业发展产生重大的影响。可以预期,银根紧缩和政府对土地供应的控制必将使2003年房地产业投资和土地开发增长率下降至15%左右;但受供求惯性的驱动,房地产竣工面积和销售面积仍将维持较高的增速,预计2003年其增长率将达到20%左右,2004年,这两个指标增幅将进一步下降至15%左右;房地产价格的涨幅将进一步回落到5%的范围之内,有些地区房地产价格甚至会出现下降的局面。

中长期发展趋势。从中长期来看,房地产行业发展趋势主要受国民经济发展水平的影响,世界银行统计资料表明,当一个城市人均GDP 800-4000美元之间时,房地产会高速增长,人均GDP4000-8000美元之间时,房地产会平稳增长,人均GDP 8000-20000美元之间时,房地产会衰退。目前我国人均GDP 约为1000美元,除深圳(2002年为5800美元)、上海(2002 年约为5000美元)等少数几个城市人均GDP 4000-8000 美元之间外,其余均在4000美元以下,所以,整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。

(二)房地产企业:优胜劣汰机制增强

房地产业过热后,房地产企业所受的影响将体现在以下几方面:

1、在银行收紧银根,提高款条件的情况下,房地产企业的财务成本将会提高,房地产企业的利润水平将会下降。在央行一再发出防范房地产过热的情况下,各商业银行已经严审对房地产开发企业的贷款,例如,光大银行对楼堂管所、写字楼的开发已变得非常谨慎,一般不做这样的项目;并且还压缩对房地产开发的投资,主要把资金集中在配合市政建设的项目以及商品房加按揭的项目,2003年光大银行对中小房地产开发商的贷款提高了门槛,利率有的上浮高达30%。银行对房地产企业贷款条件的提高,对于负债比率高达70%的房地产企业来说,将使其财务成本急速增加,盈利能力下降。

2、中小房地产公司、资产质量差的房地产上市公司将会出现更多的重组行为。银行提高房地产开发贷款条件、土地实行招标拍卖等措施,将提高房地产业竞争的资金要求,而目前房地产上市公司中,许多都是9394年上市的老公司,这些公司资产质量差,银行负债沉重,资金紧张,因此,这类房地产企业如深深房、深宝安、ST物业将面临更大的生存压力。

3、资金实力强、管理先进、品牌知名度高的房地产上市公司将与行业调整相悖离,反而获得更好的发展机会。行业过热后的收缩,将使大部分空手套白狼的中小企业逐步退出市场,具有资金、管理、品牌优势的房地产上市公司如万科、招商局等,将会获得更大的市场份额,也就是说,这些公司的发展将与行业整体调整相悖离,在市场份额、资产规模等方面获得更大的空间。

第二节、行业政策热点

一、经济适用房现状及政策热点

(一)经济适用房存在问题

自从有了经济适用房,很多难以承受商品房价格的工薪家庭实现了买房的愿望,经济适用房对北京人居工程的推进有着举足轻重的意义。但是在经济适用房的开发销售过程中,也暴露了一些问题:

1、经济适用房属于一种特殊的政策性住房,其购买对象针对的是无住房的中低收入者。但国家有关经济适用房的政策一出台,即被一些颇具“投资眼光”的人咬住不放,不惜打破头,也要蹭进“穷人”行列,和真正的中低收入者同步竞争,争分经济适用房这杯“羹”。而经济适用房的二级市场准人的门槛较低更是让一些地段、交通比较优越的经济适用房的投资价值彰显,因为只需缴纳3%的土地出让金即可将经济适用房转让出去。即使不转手,收取房租也可以获得相当不错的投资回报率。

2、 面积过大,个别经济适用房项目定位遭受争议。例如一套160多平方米的房子总价在50万元左右,已经远远超出了一般工薪家庭的支付能力。经济适用房的总价应该控制在30 万以内是比较合理的。因为除去房款,还要缴纳和商品房一样的契税、维修基金,入住之后还要进行装修等等,这部分费用对工薪家庭而言也不是小数目。从另一个角度说,这种大户型已经根本背离了经济适用房开发的初衷。

3、经济适用房另一个屡禁不止的现象就是绝对的卖方市场导致的炒卖房号。由于“物美价廉”,北京市经济适用房一直处于一种供不应求的卖方市场状态,而经济适用房的放号认购使得房号变得值钱起来,由此引发的炒房号也成了北京楼市的一大怪现象。我国在1998 年曾经大力倡导建经济适用房,一方面是为了解决中低收入家庭住房问题,而另一个更主要的原因是当时中国经济面临亚洲金融危机带来的增长压力,国家把经济适用房建设当作了带动经济增长的一项措施,大力发展。但是就目前的情况来看,经济适用房一方面在某种程度上被当作解决政府官员、教师、中低收入家庭住房的实物福利,背离了商品经济市场运作的轨道;另一方面,背离经济适用房的社会保障性、政策性,不顾中低收入家庭的现实购买力,出现盲目地超标开发、豪华开发、高价定位的错误倾向。目前,我国经济已经基本摆脱了亚洲金融危机的影响,进入了新的正常发展时期,房地产业持续繁荣,所以经济适用房建设应该回归其解决中低收入家庭住房的初衷上来。

(二)经济适用房价格管理新办法

为更好地实现经济适用房的政策初衷,国家计委、建设部于200311日推出了《经济适用住房价格管理办法》,从200311日起实施。

《办法》对经济适用住房作出了新的界定,就是纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。《办法》明确规定,经济适用住房价格实行政府指导价,由有权定价的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门,按照本办法有关规定,在项目开工之前确定,并向社会公布。与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,和同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现政府给予的各项优惠政策。按照本办法确定或审批的经济适用住房价格,为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用不得计入经济适用住房价格。任何单位和个人不得擅自提高,房地产开发经营企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号,自觉接受社会监督。

这次出台的《办法》主导思想是规范经济适用住房价格管理程序,防止一些不法开发企业擅自提高价格。按照文件规定,经济适用住房的价格应当在项目开工之前确定,实行政府指导价,其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定,下浮幅度不限;同时政府应积极引导开发商通过招投标的方式进行开发建设经济适用住房,有效降低经济适用住房的价格,从而使中低收入家庭能够享受政府的优惠政策。

(三)经济适用房供应范围将缩小

建设部正加紧制定的经济适用房管理办法,将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题。经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力,因地制宜地确定中低收入标准,明确供应对象的范围,不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小,以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在120平方米以内,豪华型、复式住宅将被严格禁止。

一直以来,在中央政府和各部委有关经济适用房的文件中,购买对象都泛指中低收入家庭,因此各地实施起来五花八门。综合各地情况,对如何界定受惠者标准和控制受惠人群的数量规模,存在两种不同的观点和做法:一种强调“从紧原则”,如福州、厦门执行收入与面积“双控”政策;一种强调“普惠制”,如北京、杭州市,除高收入者外,基本上所有住房面积未达标家庭均可成为经济适用房对象,而汉中、哈尔滨、西安、铜陵等地则基本上是敞开供应。这样做的后果是有钱人住进经济房,真正的实惠没有落在中低收入者身上,社会反应强烈。建设部有可能在管理办法中提出,在商品房与经济房价差较小城市,可以在一个时期内采取普惠制度,但为抑制住房投机,应从严审批购房对象;在商品房与经济适用房差价较大的城市,应采取“从紧”原则,执行“双控标准”,保证最需要住房的群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排,对教科文卫等行业,可以倾斜,分期分批供应。在审批供应对象时,要采取公示等多种方式,提高透明度。而对象的界定标准应该根据经济房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高,原则是保证最需要住房的群众优先享用,雪中送炭。由于各地收入标准差别大,国家只规定原则,标准由各城市自定。建设部将建议各地按市场化原则进行经济适用房建设,政府直接操作经济适用房建设的模式应逐步淡化、退出。鼓励各地在经济适用房的建设过程中实行项目招投标制度。通过招标,落实土地、税费等相关优惠政策,落实开、竣工计划。

二、新房贷政策(121文件)分析

2003613日,人民银行发出《要求加强房地产信贷业务管理》(第121号文件)的通知,要求各商业银行对发放各类房地产相关贷款进行加强管理。在业界引起很大的震动,下面对此进行重点分析。

(一)央行发布该政策的主要目的:

1、通过政策引导市场进行结构性调整,以遏制房地产泡沫的出现。

种种迹象表明我国的房地产市场尤其表现在某些沿海城市的高端住房上已经开始出现过热的迹象,具体表现在以下三个方面:

20031-4月,房地产投资增长率高达35%,写字楼和商用房投资正在加速。尽管住宅投资仍然占房地产总投资的70%左右,但是写字楼和商用房投资的同比增长速度分别达到21%49%。与此同时,去年下半年以来,某些地区经济适用住房的开发投资及竣工面积增势趋缓,经济适用房在整个房地产市场中的比重与前两年相比有所下降。如北京今年经济适用房的计划开工面积是150万平方米,但至今只开工了35万平方米。

商品房价格不断攀升。某些大城市和沿海地区的房地产价格迅速上升。例如,200 年,宁波和上海的房地产价格分别上涨了17.6%9.7%(4-1)。租赁价格上升的幅度却远低于住房销售价格。这也是一种值得警惕的现象,这意味着住房投资收益的下降。由于越来越多的人购买第二套住房作为投资,住房租赁价格正受到越来越大的压力。2002 年房地产价格上升了3.7%,但房屋租赁价格却仅上升了0.3%

4-1 2002年全国部分城市商品房价格上涨情况

全国

宁波

南昌

青岛

上海

成都

杭州

重庆

深圳

2.90%

17.60%

14.60%

11.50%

9.70%

7.60%

6.70%

5.40%

2%

 

全国住房空置率在逐年上升。2002 年达到23.3%,比2001 年增加6 个百分点。而国际公认的房地产开发红灯为空置率10%20036月,对京沪两地空置的商品房的统计显示,空置房中售价在每平方米6000 元以上的高档住房,占了整个空置面积的70%以上。

2、政策的重要目的是防范银行体系的风险。

由于中国的国情限制,我国房地产开发企业的主要融资来源以债权为主,股权融资比例极低,近3万多家开发企业中公开发行股票融资的企业仅为130多家(包括境内外上市、买壳及改变业务方向),仅占0.4%。而且在债权融资方面,由于没有企业债券的发行,没有不动产基金和不动产信托基金的支持,没有抵押信贷的证券化,债权融资最终都集中于商业银行,银行成为惟一的债权融资出口,使银行的风险防范面临多种压力。 房地产的回暖过程中,一下现象逐渐显现:

2002年下半年以来,房地产开发企业贷款骤然上升。19982001年房地产开发企业开发贷款余额增长得到控制,占金融机构贷款余额的比重基本保持在3.1%3.75%,但02年增幅却达到57.4%,,比同期个人住房贷款增长还要高出10个百分点,占金融机构贷款余额的比重也升到5%以上。

部分房地产市场的过热也将使银行的信贷风险上升。虽然在2002 9542 亿元的房地产开发资金中国内贷款仅占23%,但是,房地产商对银行资金的依赖还包括消费信贷贷款。2002年新增个人住房抵押贷款为2660亿元,占当年房地产开发资金的38%。这意味着至少有60%左右的房地产资金实际上是来源于商业银行。如果房地产市场出现严重的泡沫成分,则势必影响银行体系。

发放给建筑商、房地产开发商或商用房购买者的贷款违规现象普遍。去年底,中国人民银行组织的对部分城市商业银行房地产金融业务的调查发现,违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%24.9%。其中,西南地区的报告显示绝大部分违规贷款系发放给建筑商、房地产开发商或商用房购买者的贷款。相比之下,个人住房按揭贷款基本未发现违规。

为达成上述目的,人民银行的通知重申加强对房地产开发企业贷款的管理,主要体现在以下几个方面:

加强对开发商资质的审查。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的企业并且对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,严格审批新增房地产开发贷款。

在信贷政策上进行区别对待。鼓励对符合中低收入家庭购买能力的住宅项目的贷款,而对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

严格土地储备贷款,并防止建筑施工方以流动资金贷款为开发商变相提供融资以及其它鼓励个人自住住房消费,提高投资性购房和商业用房贷款的条件。

我们认为,该通知重在规范发展房地产市场和信贷的结构调整,而并非全面的信贷紧缩。特别是,政府明确表示房地产行业对经济作用重大以及鼓励个人住房信贷市场的决心。通知中指出“商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面,扩大住房贷款的受益群体”。五月下旬,央行特别提到要发挥房地产业拉动经济的作用,表示要“支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给”。上海最近也提出在外环线附近建设3000-3500价位的中低价位住房,以提高中低价位住房的供给量,改善相关供给结构。

(二)该政策对经济的影响

我们认为,该政策对经济的影响是短期和温和的。政府的紧缩政策将是有限度、有选择的,不会是1993年那样的全面经济紧缩,因为目前并没有令人信服的证据表明已出现投资严重过热的现象。

即使在住房投资需求相当旺盛的城市如上海,业内人士估计投资需求占总需求的份额大约也只有20%左右。

央行加强对房地产信贷的监控短期会使房地产投资尤其是办公楼、商用房以及高档住房的投资增长出现回落。但考虑到北京成功申办2008年奥运会,上海成功申办2010年世界博览会,以及中国加入WTO对外资流入的推动(去年我国成为世界第一大外国直接投资资本输入国),中长期对办公楼、商用房的需求无疑将会增加。

在住房投资中高档住房以及别墅的投资会受到遏制。但高档楼盘在整个开发贷款中所占的比重约为16,同时经济适用房与普通住房的两部分贷款力度都要加大,因此住房投资方面所受的负面影响可能相当有限。

不考虑房地产行业对其他相关行业例如建材、钢铁等的拉动作用,据研究机构计算,如果房地产投资增长下降到15%,将使中国GDP 增速降低1 个百分点左右。但即使在1999年,房地产投资增长率仅为12%GDP 仍保持了7.1%的增长率。

()、该政策对相关行业的影响分析

1、银行业

人民银行《要求加强房地产信贷业务管理》的通知是对01 年以来严格控制对房地产开发企业贷款、鼓励居民自主住房消费的信贷政策的延续和强化。针对02 年下半年以来部分城市房地产市场有过热迹象、商业银行违规发放开发商贷款等问题,人民银行在通知中进一步重申和明确了相关的贷款原则,有利于防范银行资产质量恶化的潜在风险,对银行体系的长期发展是有利的。

从短期来看,银行对开发商贷款的增长速度将会放缓,这有助于控制商品房的供应量。但对个人自住住房消费的按揭贷款,人民银行积极支持的态度没有改变。伴随着中国居民住房消费的增长,个人住房按揭贷款仍将是推动银行贷款的主要动力,占银行贷款的比例将持续上升。

就上市银行的相关数据来看,99-01年以来对房地产开发商的贷款占总贷款的比重一直处于下降趋势,但02年又出现了上升。这表明02年房地产市场的升温也使银行在利益原则的驱动下,普遍提高了对该行业的贷款配置。在新增贷款中,民生银行和深发展对房地产开放商和建筑业的贷款比重最高,而相比之下,招商银行和浦发银行该类贷款的比重相对较低,表现出较好的前瞻性和风险控制能力。

因此,该通知对招商银行、浦发银行的影响相对最小。而民生银行和深发展的贷款结构则面临调整的压力。

2、房地产业

通知要求强对房地产开发企业贷款的管理和开发商资质的审查,对资信良好的房企是利好,而大部分的高负债比例(70%以上)和缺乏经营能力的房地产开发商将面临较大的资金压力。

由于国内房地产市场确实存在一些不规范的地方,比如对四证不全的开发商放贷、开发商自有资金不足项目30%的情况下放贷等,这些违规行为的存在,增加了银行房贷风险,也增加了房地产市场的不稳定因素。央行此次政策调整,只是对中小企业,对没有资信没有实力的企业门槛的抬高。而对于万科,华润置地,首创置业等大型企业来说,这一效应非常有限,因为这几家开发商都是具有较强实力,良好资产结构和信用度的大型开发商,属于此次政策支持之列。因为这一类企业通过这些年的快速发展,目前非常稳健,资信建设已取得相当成绩,基本已做到现楼销售。此次房贷政策将有利于进一步提升企业品牌,扩大企业影响和市场份额。

通知要求对商品住宅二次购房提高首付比例,高档住宅,别墅和商业用房不在享有优惠住房利率,其本质在于支持中低收入家庭的购房需求,所以我们认为相应地,中低档住宅的供应和需求不会受到影响,相反可能会受惠于此政策。而中高档住宅,特别是高档,大户型的住宅和别墅,则会受到一定影响。以万科为代表的大型全国性品牌房地产开发企业由于所开发的住宅多为中档,基本不会受到影响。但是行业内大量的小型开发商将面对很大的资金压力。

该政策的推行会加快房地产行业的进一步整合,由于与整个行业的进一步发展。事实上,我国房地产业的行业集中度过低,需要借此机会进行整合,比较典型的是2001年全国有近三万家房地产开发企业,其中商品房销售量最大的深圳万科(仅出售70亿平方米),在全国市场占有率不到1%,其净资产30多亿与国外企业几十亿、数百亿美元的实力相去甚远。

(四)新政策的几个困扰问题

尽管121文件有相当多的具体规定,但人民银行并没有制定相关的执行细则,从而引起业界比较大的争议,其中主要包括以下几点。

1、高价房的标准。高价房的标准缺乏操作性,无论是单价7000元以上还是总价100万元之上,由于我国各地经济发展不一样,不仅东西部经济发展差异较大,就是在同一个省份,经济发展差距也很大,“一刀切”的做法显然不适合我国国情。高、中、低价房的确定应该根据当地的经济发展水平,应该与当地职工平均收入相适应。而且标准制定应该采用相对标准而不是绝对标准,例如可以采用山东省的操作,单价是当地市场平均房价的若干倍以上。

2、投资用房。第二套房的投资用房标准现实中难以界定?如何区别购买地二套住房是由于投资还是改善自身居住条件,在实践中缺乏操作性。而且,在目前的情况下,虽然银行之间在努力实现信息共享,但由于保密的需要和目前信息网络的不健全,想准确获取这方面的信息,对银行来说,依然是个难题。即便是获取了此信息,如果购房者的贷款人分别采用父母、妻子(或丈夫)的姓名,又如何界定呢?

第五章  中国房地产企业的分析

第一节、我国房地产企业的行业特征和经营模式

我国房地产开发商良莠不齐。我国房地产开发商的历史均不长,规模小且数量多。2001年全国有近三万家房地产开发企业,其中商品房销售量最大的深圳万科(仅出售70亿平方米),在全国市场占有率不到1%,其近资产30多亿与国外企业几十亿、数百亿美元的实力相去甚远。

由于我国房地产企业数量过多、规模过小,从而行业集中度过低,一方面会引发不良竞争,破坏市场秩序(包括供求关系),另一方面也使产品质量参差,不利于企业和行业的有序发展。

随着国家政策的变化和行业竞争加剧,我国房地产企业正在发生如下变化:

第一、经营规模化正成为趋势

随着房地产市场的发展和规模的扩大,房产商之间的竞争加剧,新的产业政策如严格的预售标准,房地产开发商贷款标准的提高,土地招标拍卖制度的逐渐推行,都导致竞争优势向有一定资金实力的开发商倾斜。在这种形势下,市场竞争中胜出的企业开始快速扩大经营规模以取得规模优势,积累资金,巩固和提升自己在市场中的地位和份额。规模化经营已经成为目前房地产业的一个主要发展方向。从长远来看,消费者在日益竞争和多元化的市场中一定会更倾向于有规模品牌、有较强的综合开发和售后管理服务能力的大型开发商。

第二、多元和粗放经营向专业和集约经营转化

90年代初,房地产市场规模较小,不少房地产企业投身多元化经营以扩大企业规模,使得资金和管理资源分散,导致盈利能力下降。近年来随着我国房产市场规模的扩大,不少房地产公司开始清理非核心业务,集中资源发展房产业务,并通过专业化的经营,着力打造企业的品牌和形象。最为典型的就是万科新近完成的专业化战略调整(其将超市集团予以出售)

第三、全国性企业品牌显现

在短短的几年发展中,我国已出现了几家全国性/跨地区的房地产发展商,其中万科、中海、华新国际、香港新世界均颇具综合竞争力。从区域布局和项目数量上看,这四家的专业实力相当。在项目的建筑技术和质量上,中海的市场认可度最高。但是在企业品牌的知名度上,全国范围内暂时还没有企业可以和万科相比。预计在未来的35年内,会出现更多的跨地区性的房地产商,但类似香港那样的寡头垄断市场的局面估计难以形成。

第四、民营企业力量崛起和壮大

我国房地产行业的准入壁垒相对而言,比较低,从而为民营房产企业的崛起奠定了基础。在1998年广州房企的30强评选中,只有一家民营企业入选,而在2001年的评选中,民营企业占去40%的份额,成为广州房产市场的主导力量之一。民营企业在土地、资金等方面的优势虽然不及政府背景,但他们具有较强的市场综合竞争能力,能够紧紧把握市场变化发展的脉搏,力争在市场上领先一步,占领商机。与此相对应的是,新财富杂志评选的2003400富人榜中,房地产业以23.9%的比例为据所有行业第一。

我国房地产企业的经营模式,可以划分为以下四类:

开发商主要模式

优势

缺点

企业代表

 

全国性/跨区域房地产发展商

可以较快扩大经营规模,并受惠于不同城市间的经济发展周期差别

需要足够的人才资源、资金和区域性的经验积累

万科、中海、华新国际、香港新世界等

 

 

 

 

 

专注于细分市场的开发商

能快速形成规模和品牌效应和有较高的利润率

高端市场:价格利润空大,投资者地域辐射面广;

中端市场:覆盖最广大的购买人群

低端市场:经济适用房需求强劲,

需要较强的获地能力和创造产品差异性,并及时把握需求的变化;

高端细分市场规模,小,竞争激烈,风险较集中;

 

经济适用房市场利润太薄

 

 

北京万通(高端精品房), 红石(时尚一族

万科(有家庭,从尚自然的中档收入群体

天鸿宝业

 

 

地区性发展商

区域经验丰富,有一定土地储备,土地获取能力较强。比较容易巩固实力,树立品牌

局限一地,容易受到市场占有率和市场容量的限制

华润置地、万通、中华企业、深金地

项目性公司

一般有土地优势,可以集中资源发展某个项目,项目回报率较高

盈利较为波动,风险比较集中,企业的后续力差

 

 

 

第二节、我国房地产企业10强的相关特点分析

截至2003年,我国深沪股市共有约60家房地产上市公司,2003 1 10 日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院发起的“中国房地产TOP10 研究组”正式成立,并发布了“2003 年中国房地产上市公司10 强”的研究报告。这次的研究报告依托三个权威机构的力量,对中国房地产业规模最大、效益最好、品牌最高的上市企业进行研究。认为专业化、规模化、沿产业价值链拓展、重视组合投资管理是房地产上市公司的未来的发展趋势。“研究组”通过对沪深两市69 家房地产上市公司的市值、资产、主营业务收入、利润额四个指标进行研究分析,综合排序确定了2003 年中国房地产上市公司10 强。

结果显示,69家房地产上市公司总市值为2027亿元,为同期沪深股市总市值的5.3%,其中市值超过50亿的有11家;69家房地产上市公司总资产为1649亿元,其中资产规模超过100亿的1家,50亿以上的占8%10亿以下的占30%69家房地产上市公司主营业务收入之和达298亿元,主营业务收入20亿以上的2家,有过半数在1-5亿间,有近四分之一在1亿以下;69家房地产上市公司利润总额为28亿元,其中利润额2亿以上的4家,近半数在0.5亿以下,有五分之一的企业亏损。

与此相对的是2002年房地产市场呈现一派繁荣景象,2002年前3季度,全国房地产完成投资额4862亿,同比增长29.4%;开复工面积为73749万平方米,同比增长22.1%;销售面积11129万平方米,同比增长24%;实现销售额2635亿元,同比增长31.9%;全国房地产市场呈高速稳步发展态势。相对而言房地产上市公司股市表现略逊一筹

2003中国房地产上市公司综合实力10强”研究结果:万科A名列第一,第二位是陆家嘴,第三位是招商局A,第四至第十位依次是:北京城建、中华企业、中国国贸、张江高科、浦东金桥、吉林亚泰、三木集团。其中沪市7家,深市3家;总部设在上海的4家,深圳的2家,北京2家,吉林和福建各1家。

综合实力10强房地产上市公司,多数是在1996年以前上市,只有中国国贸是在1999年上市;综合实力10强房地产上市公司市值之和占69家市值总额的34.5%,其中市值名列第一位张江高科,达到了83.5亿元;资产之和占69家资产总额的38%,其中资产名列第一位中关村为104亿元;主营业务收入之和占69家房地产上市公司总额的50.1%,其中主营业务收入名列第一位招商局A27亿元;利润额之和占房地产上市公司利润总额的61%,其中利润额名列第一位中国国贸为2.3亿元;综合实力10强房地产上市公司第一名万科A:市值56.2亿元、资产82.1亿、主营业务收入23.5亿、利润额2.4亿。

香港共有96家房地产公司,相对于香港上市房地产公司,中国大陆上市房地产公司数量级要小一号。香港最大的房地产上市公司长江实业的市值1247亿元是中国大陆房地产上市公司市值10强之首张江高科市值83.5亿元的15倍。

台湾共有34家房地产上市公司,相对于台湾上市房地产公司,中国大陆上市房地产公司数量级要大一号。台湾最大市值房地产上市公司国建市值28.2亿人民币只有大陆最大市值房地产上市公司张江高科83.5亿人民币1/3;台湾10大市值房地产上市公司中第10位的昌益,其市值4.6亿人民币,大大低于大陆10大市值房地产公司中的第10位万科A(市值56亿元人民币)。

中国房地产上市公司要快速缩小与国际同行业的差距,巩固自身在行业中的地位。应快速扩大企业规模,走专业化发展道路。随着股市管理的逐步严格和规范,由于房地产上市公司实际开发能力参差不齐,许多公司维持不了《证券法》所要求的盈利水平,被淘汰的命运不可避免;经营业绩良好的房地产上市公司可以通过收购其他房地产企业,快速扩大企业的规模;房地产上市公司之间差异越来越大,整个房地产市场将重新洗牌,优胜劣汰已是必然;几十家大房地产上市公司将掌控国内中型城市房地产很大一部分的市场份额。规模化,专业化、集中化将成为房地产企业的趋势。

一、市值10强房地产上市公司

5-1. 10名房地产公司市价

股票简称

市价(万元)

排名

张江高科

835071

1

外高桥

831998

2

陆家嘴

829375

3

深深房A

733316

4

世纪中天

726175

5

浦东金桥

667183

6

中关村

648528

7

华侨城A

595564

8

北京城建

569400

9

万科A

562199

10

根据20021231日收市股价,在69家房地产上市公司中,市值在50亿以上的11家,占15.9%30~50亿间12家,占17.4%30亿以下的46家占66.7%;前十位市值之和占69家市值总额的34.5%

其中张江高科名列第一位,市值达到了83.5亿元,紧随其后的是外高桥,为83.2亿元。开发区类地产公司独占前3位,这些企业都拥有大量的土地开发资源,在房地产市场不断升温的过程中一方面通过土地升值获取一级开发收入,另一方面企业自身加大房地产开发力度,以低成本的土地获取二级开发市场中更高的收益,企业市值不断增大。相对而言,纯房地产类公司在市值TOP10中排名靠后。

从市值TOP10房地产上市公司的区域分布看,总部设在上海的公司占据了4席,这主要是受惠于上海经济的高速发展及浦东开发等诸多有利因素;总部设在北京的有2家公司,为中关村和北京城建;同时,深圳的房地产企业也占了3席。从市值的排名可以看出目前上海、北京及深圳是中国房地产上市公司的三大主流区域市场。

二、资产10强房地产上市公司

资产名列前茅的是中关村建设,为104亿元,排在第二位的是万科,资产为82亿元,其次依次为北京城建、陆家嘴、中华企业、招商局、吉林亚泰、深振业A、深长城A、深宝安A。在69家上市房地产公司中,资产50亿以上的6家占8.7%30-50亿间的占20.4%,绝大多数资产在30亿以下。

从资产10强上市公司的情况看,北京城建、招商局是通过资产置换进入房地产行业的,其大股东将原有房地产资产置换进入上市公司;中关村是资产重组后进入房地产行业的;其他都是老牌的房地产企业。从排名看,北京、上海的企业总资产规模明显强于其他区域。深圳的企业虽然占据半数,除万科外,资产规模都没有突破50亿。万科总部位于深圳,但从目前的市场布点和未来的发展趋势看,已成为全国性的强势房地产企业。

5-3. 资产10强房地产上市公司

股票简称

资产(万元)

排名

中关村

1042519

1

万科A

820549

2

北京城建

771638

3

陆家嘴

763427

4

中华企业

554026

5

招商局A

511156

6

吉林亚泰

494560

7

深振业A

464824

8

深长城A

438765

9

深宝安A

401632

10

 

三、主营业务收入10强房地产上市公司

主营业务收入在2002年前三季度名列前茅的是招商局,近27亿元,其次是万科,近24亿元,其次依次为中关村、深振业A、深天健、北京城建、深长城A、三木集团、吉林亚泰、中华企业。在69家房地产上市公司中,主营业务收入超过10亿的有9家。10强主营业务收入之和占房地产上市公司总额的50.1%,表明房地产行业逐步趋向集中化和规模化,事实也表明房地产上市公司在各地房地产市场中居主导地位。

分析10强房地产上市公司收入构成,尽管房地产主业的收入仍然是企业的主要支撑,但许多大型房地产企业还是混合经营或者多元化发展。排名第1的招商局A主营业务收入中,房地产收入的比例在逐渐增加,但石化分销占了近一半的比重。排名第3位的中关村,也有房地产和建筑施工两大主要支撑,并且面临电信、生物制药等多元化发展产业的亏损压力。

排名第2的万科是房地产专业化发展的典型代表,其主营业务快速的增长为其他房地产企业起到了良好的示范作用。

5-4. 主营业务收入10强房地产上市公司

股票简称

主营业务收入(万元)

排名

招商局A

267754

1

万科A

235448

2

中关村

179377

3

深振业A

151398

4

深天健

121735

5

北京城建

119286

6

深长城A

109610

7

三木集团

109327

8

吉林亚泰

102957

9

中华企业

97595

10

 

四、利润十强房地产上市公司

利润名列第1的是中国国贸,利润额为23243万元,仅次于国贸的是万科,利润额为23238万元,其次依次为陆家嘴、招商局A、张江高科、中华企业、华侨城A、三木集团、吉林亚泰、浦东金桥。在69家房地产上市公司中,利润额在2亿元以上的有4家,但亏损企业却占了20%;前十位利润额之和占房地产上市公司利润总额的61%。可见10强房地产上市公司在行业中的主导作用,也表明房地产类上市公司经营水平参差不齐,相差较远。

进入利润10强的大多数是单纯的房地产开发企业,如中国国贸、万科、中华企业、三木集团等。中国国贸作为以物业长期经营为主的企业,其写字楼、公寓、商铺的出租情况良好,通过长期经营性物业,获取稳定的现金流,降低了市场经营风险,赢得较好收益。纯房地产企业赢利状况良好,充分说明谋求长期稳定现金流和专业化发展是企业持续经营之道。

其次是开发区类地产公司,如陆家嘴、招商局、张江高科、浦东金桥等,在利润构成中主营业务利润所占比重并不大,能使之居于前十位的主要原因是这些企业涉足其他产业带来的投资收益。

5-5. 利润十强房地产上市公司

股票简称

利润额(万元)

排名

中国国贸

23243

1

万科A

23239

2

陆家嘴

22154

3

招商局A

21181

4

张江高科

18154

5

中华企业

14387

6

华侨城A

14010

7

三木集团

12398

8

吉林亚泰

12026

9

浦东金桥

11441

10

 

五、综合实力十强房地产上市公司

综合资产、收入、利润、市值四大规模指标,中国房地产上市公司综合实力10强结果为:万科A名列第1,紧随其后的是陆家嘴、招商局A、北京城建、中华企业、中国国贸、张江高科、浦东金桥、吉林亚泰、三木集团。其中纯房地产公司占3/5强,开发区类上市公司为2/5,走专业化发展道路的上市房地产公司成效显著。以北京城建为例,在资产置换后曾采取一主两翼的发展策略,但经过近一年调整开始实施突出主业,关联跟进的产业策略并取得了较好的业绩;招商局A和深万科也将原有的贸易、商业业务剥离或者卖出,加大了主业的投资力度。

从综合实力10强房地产上市公司赢利能力看,净资产收益率绝大多数低于7%,多数企业每股收益不足0.2元,整体收益保持在较低的水平,但由于房地产市场发展趋势良好,很多具有较强竞争力的企业开始进行资产整合,逐步进入房地产行业或加大投资力度,会使总体赢利水平有所提升。

从综合实力10强房地产上市公司发展潜力看,排名第1的万科是纯房地产企业,在房地产行业快速增长期,把握住了发展良机,凭借自身的专业操作能力,挤身为行业老大,并在市场的拼杀中磨炼成熟,抵御市场风险的能力也强于后来进入的非专业化房地产企业。排名第2的陆家嘴其主营业务收入的同比增长31%,主营业务利润同比增长47%,受上海经济发展形势利好影响,将在相当长一段时间内发挥潜在成效。排名第3的招商局A在企业资产置换后主营房地产,由于原有基础和资源较好,一定程度上提高了企业的赢利能力。因此,既使房地产市场出现一时波动,这些优秀的房地产公司也将凭借自身的优势,获得长久稳步发展。

5-6. 综合实力十强房地产上市公司

股票简称

市值

利润

资产

主营业务收入

综合排名

万科A

10

2

2

2

1

陆家嘴

3

3

4

11

2

招商局A

17

4

6

1

3

北京城建

9

13

3

6

4

中华企业

15

6

5

10

5

中国国贸

11

1

12

17

6

张江高科

1

5

17

30

7

浦东金桥

6

10

16

22

8

吉林亚泰

29

9

7

9

9

三木集团

19

8

28

8

10

 

六、房地产上市公司发展趋势

“中国房地产TOP10研究组”通过对房地产上市公司系列研究认为,规模化、专业化、集中化是房地产上市公司的发展趋势。

由于中国房地产上市公司规模普遍偏小,总资产绝大多数在30亿以下,总市值多数在60-90亿之间,企业规模与国际化企业相差甚远。房地产又是一个资金密集型行业,只有规模大,才更利于企业融资;2002年国土资源部11号令的发布,土地实施招标拍卖,房地产市场将更加公开、平等,开放,逐步规范。北京、上海、深圳、广州等大城市前五位开发商占有当地15%-30%的市场份额,综合实力10强的房地产上市公司,收入和利润总额已占到全部房地产上市公司总额的60%,房地产市场将逐渐进入地产巨头时代。

房地产开发专业性非常强,从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务,涉及面广,操作过程复杂;房地产又具有投资大,风险高的特性,任何一种非专业性的行为,都可能产生无法弥补的后果。在房地产上市公司10强中,盈利能力强、发展势头好的多为专业化房地产公司,房地产上市公司应走专业化发展道路。

随着股市管理的逐步严格和规范,许多公司维持不了《证券法》所要求的盈利水平,被淘汰的命运不可避免;经营业绩良好的房地产上市公司可通过收购其他房地产企业,快速扩大企业的规模,房地产上市公司之间差异会越来越大,整个房地产市场将重新洗牌,优胜劣汰已是必然,实力强大的房地产集团将逐步兼并重组多数实力较小的房地产企业,少数大房地产上市公司将掌控国内中型城市房地产很大一部分的市场份额。

第三节、我国房地产10强企业2003年的相关发展

下面分析我国房地产10强中几个相关企业今年以来的相关发展情况。

一、万科A

2003年第一季度,该公司业务规模稳定增长,实现营业收入7.8亿元,净利润4093 万元,结算面积达到15.4 万平方米,分别比2002年同期增长41.9%33.9%37.1%。上海城市花园新区南块、深圳四季花城等项目获得良好收益。第一季度末,集团尚有18.3 万平方米已售出面积。第一季度内上海假日风景第3 期正式推出,保持了旺盛的销售势头。此外,武汉四季花城等项目均有良好销售表现。

二、陆家嘴

2003年第一季度中,该公司积极做好已签约项目的跟踪进展和土地转让金合同收款的及时履约,并提前做好新项目批租的前期准备工作和商务洽谈,公司在建房产项目进展顺利,已竣工项目销售收款和房产租赁情况良好。本季度土地批租业务结转销售收入的开发地块主要集中在陆家嘴金融中心区,因项目容积率较高且土地级差优势明显,因此毛利率有较大提高。公司预计2003 年半年度报告净利润会比2002年同期增长50%以上,主要原因为公司前期土地批租项目和房产销售较2002年同期相比将有增长,且其中毛利率较高的商务办公楼比重相应提高。

三、招商局

该公司主营业务以能源、基础设施等稳定性业务为基础,以房地产开发为快速增长点。2003年第一季度,该公司控股子公司招商地产与深圳市TCL投资有限公司签署了《合作开发八卦岭B310-0030 地块合同书》,双方将对位于深圳市内的目标地块共同投资,合作开发。此举是该公司采取多样化的方式进行区外房地产项目开发的结果。该公司与招商局漳州开发区有限公司和招商局漳州开发区公用事业公司进行了多次协商,拟受让漳州招银房地产有限公司50%股权。招商局漳州开发区有限公司目前拥有规划用地面积48.77 平方公里,实际批准用地面积为10.3 平方公里。此举将为该公司进军福建地房地产市场奠定基础。

四、北京城建

该公司2003年第一季度,开复工面积118.3 万平方公里。富海中心、北苑家园等项目进展顺利,处于销售当中。公司收到转让盛弘基公司股权款2820 万元,累计收款达到7500 万元。由于第一季度房地产开发、商品房销售相对处于淡季,又因2002 年下半年公司开发项目新开面积较大,一季度尚处于施工期,对公司主营业务收入有一定影响。因为2002年上半年净利润中包含公司收到的1.18 亿元所得税还款,本年度公司不在享受该项优惠政策;近期北京地区“非典”疫情,影响了北京及外地购房者购房,公司预计中期净利润与上年同期相比将下降50%

五、中华企业

该公司主要从事房地产投资及其高科技开发,智能化物业管理和商品房经营租赁等业务。2003年第一季度,该公司抓住上海申博成功及新一轮黄浦江两岸开发全面启动这一历史性发展机遇,严格按照年初规定的经营计划,进一步加大房地产项目建设力度。该公司投资建设的东方中华园、金龙广场、淮海中华大厦等房地产项目,已陆续进入销售阶段,销售形势良好。由于房地产项目开发周期较长,既有一定的周期性,因此估计该公司在2003 年下半年确认销售收入和利润。

六、中国国贸

该公司2003年第一季度国贸写字楼新租及扩租出租面积4000平方米,出租率为89.66%,平均租金为37.58 美元/每平方米每月。国贸南公寓自2002年底开始进行装修改造,改造工程进展顺利;国贸北公寓一季度内以其高档豪华设施及全面良好的客户服务,取得了较高的出租率和租金水平,但由于受美伊战争影响,3 月份来京承租高档公寓的境外人员与2002年同期相比明显减少。国贸商城经过前期对租户有针对性的调整,第一季度租户结构稳定,商城经营状况良好,取得出租率98.48%,平均租金53.41 美元/每平方米每月的较高水平。第一季度内,公司实现主营业务比2002年同期增长0.13%;主营业务利润比2002年同期增长10.9%

第六章  对房地产企业相关信贷政策的建议

房地产行业目前在商业银行信贷投向重视一个重要的行业,以浦发银行为例,该行业的信贷投向已经占全行信贷投放总量的10%以上,而且该行业信贷表现出强烈的地域集中性。同时人民银行121文件的发布,将导致该行业出现较大的调整和洗牌。因此,对于该行业相关信贷政策的制定,商业银行应该根据自身的信贷投向和网点布局等情况,审慎抉择。

由于中国房地产上市公司规模普遍偏小,总资产绝大多数在30亿以下,总市值多数在60-90亿之间,企业规模与国际化企业相差甚远。而房地产又是一个资金密集型行业,只有规模大,才更利于企业融资;2002年来一系列政策的发布,2002年国土资源部11号令的发布,土地实施招标拍卖,人民银行121文件的发布,都将导致房地产市场将更加公开、平等,开放,逐步规范。

人总行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对于房地产信贷政策的调整是从供、产、需三个方面同时下手,全面调整,既要压缩供给又限制需求、缩小市场支持面,涉及目前房地产贷款中存在的诸如:开发商自有资金不足,贷款支付土地出让金,开发贷款不封闭运作,施工企业垫资建设,按揭贷款缺乏控制,个人投机炒作,土地储备中心贷款需求过旺,没有对应的土地抵押等诸多问题,一一加以限制。

从全国的角度看,2003年广义货币M2供给增长过快,全国商品房空置积压1.2亿平方米,大量挤占银行信贷资金,房地产业确实已经到了需要出重拳整治的时候了。但是,我们在执行的时候不要因噎废食,还应结合所在经济区域房地产市场发育情况理性分析,采取相关措施,推进房地产业信贷投入的风险控制,而不能简单退出房地产市场。

首先,从现实数据看,北京、上海、深圳、广州等大城市前五位开发商已经占有当地15%-30%的市场份额,综合实力10强的房地产上市公司,收入和利润总额已占到全部房地产上市公司总额的60%,房地产市场将逐渐进入地产巨头时代。在这一前提下,对于房地产行业投向区域集中度较高的行,尤其是上海、北京、深圳、广州等地区近期发放的房地产贷款,是否会带来新一轮的不良,各家银行应该重点关注,具体可以推进和组织对房地产贷款的专项检查。

其次,推进房地产贷款后续的按揭联动,实现开发贷款的全封闭运作。所有开发贷款均应针对适销对路的住宅项目,开发贷款要全封闭运作,预售后要转为个人住房按揭贷款,对于开发贷款与个人住房按揭贷款的比重是把握,以实现开发贷款通过按揭及时收回,避免形成风险隐患。

第三,对于房地产贷款,建议把握以下原则:一是房地产开发贷款的投向应是适销对路的中价住宅类楼盘;二是开发商的资质要好,各地要重点支持具备实力的大房地产开发企业,原则上有关企业此前应有较大规模(20万平米)以上成功开发量。对于那些资本市场运作频繁的私营房地产开发企业要谨慎介入;三是项目自有资金(权益性资本金)应要求达到项目总投资的30%,或在企业以自有资金投入项目达到总投资的30%以后再放款;四是落实四证,办妥土地抵押,封闭运作;五是房地产开发贷款必须与按揭贷款联动,开发贷款与按揭比重适当把握;六是按揭贷款发放后同步归还银行的开发贷款,原则上项目实现销售70%时,应全部归还各行的开发贷款。